מדריכים

רטיבות בתקרה מהשכן: איך יודעים מאיפה המים באמת מגיעים?

כתם בתקרה לא מוכיח מאיפה המים מגיעים. יש שלוש אפשרויות שנראות זהות מלמטה: הדירה שמעליכם, הרכוש המשותף (גג, קולטנים, איטום) או מקור בדירה שלכם עצמה. קודם מתעדים את המצב, ואחר כך מחפשים את המקור. התשובה קובעת מול מי מתנהלים, ובלעדיה כל פנייה נשענת על ניחוש.

למה "זה מהשכן" הוא עדיין לא ממצא

תקרה רטובה מראה איפה המים יצאו, ולא איפה הם נכנסו. מים זזים לאורך המבנה ויכולים להופיע רחוק מהמקור. לכן כתם מתחת לחדר הרחצה של השכן לא מוכיח שהמקור שם. הוא יכול להגיע מקולטן משותף שעובר באותו אזור, מאיטום הגג או מצנרת בדירה שלכם.

בערעור שנדון בבית המשפט המחוזי, דייר תבע את נציגות הבית המשותף וטען שהרטיבות בדירתו מגיעה מהרכוש המשותף. חוות הדעת שהגיש נערכה בלי שהוצג למומחה שגג הבניין עבר איטום. כשהעובדה הזאת הוצגה, המומחה שינה את המסקנה שלו. התביעה נדחתה, בין היתר כי לא הוכח שמקור הרטיבות ברכוש המשותף ולא הוכחה עלות התיקון (עש"א 34162-05-19 צבעוני נ' נציגות הבית המשותף, 31.10.2019).

מה בודקים ומה מתעדים

• תיעוד מוקדם של הכתם: תמונות עם תאריך, מיקום בחדר וגודל. כתם שמתרחב הוא מידע. כתם שצבעו מעליו הוא מידע שנמחק.
• מדידת לחות, ולא רק מבט: בתקרה ובקירות הסמוכים. רושמים איפה, מתי ומה הערך.
• מה נמצא מעליכם: איזה חדר נמצא בדיוק מעל הכתם, והאם עוברים באזור קולטנים או צנרת משותפת. זה מצמצם את האפשרויות לפני שמפרקים משהו.
• מה כבר נעשה בבניין: איטום גג, החלפת קולטנים, תיקונים קודמים. המידע הזה שינה את התוצאה בפסק הדין שלמעלה.
• פניות בכתב: לשכן ולוועד הבית. שיחת טלפון שלא תועדה קשה להוכיח אחר כך.

כשהמקור ברכוש המשותף

באותו פסק דין תוארה הדרך לטפל בפגם ברכוש המשותף. פונים לנציגות הבית המשותף, ואם היא לא פועלת לתיקון, פונים למפקח על רישום המקרקעין. הדייר באותו מקרה לא חיכה לתוצאות ההליך שהוא עצמו פתח, ותיקן בעצמו. נקבע שבכך הוא גם החמיר את הנזק.

מתי צריך שמאי רכוש, ומתי לא

אם המקור נמצא, השכן או הוועד מטפלים, והנזק קטן, מתעדים, מתקנים וממשיכים. לא כל כתם צריך שמאי רכוש.

שמאי רכוש רלוונטי כשיש ויכוח גם על היקף הנזק ולא רק על המקור, כשהרטיבות חוזרת אחרי טיפול, או כשהצעת התיקון מכסה את מה שרואים ולא את מה שנמדד. הוא מחבר את הממצאים, המדידות והתיעוד לתמונה אחת, במסמך שאפשר לסמוך עליו. הוא לא מחפש נזילות ולא מתקן.

מה המדריך הזה לא קובע

מי אחראי לנזק היא שאלה משפטית, והתשובה תלויה בנסיבות ובמסמכי הבית המשותף. מה מכוסה תלוי בפוליסה הספציפית, ולפעמים גם בפוליסה של הבניין. את מקור המים בדירה מסוימת קובעת בדיקה, לא מדריך.

מה ראיתי בבניינים שניהלתי

בין 2011 ל-2018 ניהלתי פרויקטי בנייה ושיפוץ ובעלות על כ-16 יחידות דיור להשכרה. בבניין משותף, הוויכוח שחוזר שוב ושוב הוא על המקור ולא על הנזק. כל צד בטוח שהמים לא שלו, ובינתיים אף אחד לא מודד ולא מתעד. ככל שזה נמשך, הנזק גדל והראיות נעלמות, בדיוק כשהכי צריך אותן.

ברגע שיש תיעוד מסודר עם תאריכים, השיחה משתנה. במקום להתווכח מי אשם, מדברים על מה בודקים הלאה.

לעמוד נזקי רכוש · לכל המדריכים